Ринок землі

Суть проблеми

Все для агрохолдингів, а не для людей

Земельна реформа в Україні, яка мала на меті відновлення приватної власності на землю та формування нових форм землекористування, за 25 років її проведення досі далека від завершення.

Відсутність цивілізованого ринку землі сільськогосподарського призначення сприяє тіньовому ринку землі та залишає для більшості власників землі тільки можливість здавати її в оренду. Відсутність державної політики формування ефективного землекористування створює загрозу розвитку монополізму великих агрогосподарств на ринку оренди землі. В результаті майже 7 мільйонів громадян, більшість з яких за віком не здатні самі обробляти землю, не можуть повноцінно розпоряджатися своєю власністю і не одержують адекватної винагороди за її використання третіми особами.

Мораторій – ширма для популістів
Введений як тимчасовий захід, мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення продовжувався вже 8 разів і став ширмою для популістів в передвиборчих агітаціях і партійній пропаганді.

Постійним аргументом для його продовження на протязі вже 16 років є відсутність передумов для запровадження ринку, а насправді – відсутність політичної волі та економічні інтереси в збереженні існуючої ситуації.
Європа підтримує сімейне фермерство

У розвинутих країнах ринок землі є давно сформованим, але з обмеженнями щодо права власності на землю та контролем за операціями купівлі/продажу землі. Сімейні фермерські господарства є основою аграрного сектору європейських країн, проте традиційно невеликий розмір таких ферм в сучасних умовах не сприяє ефективному використанню технічних заходів і не гарантує фермеру та членам його сім’ї необхідних доходів – забезпечення конкурентоспроможності європейських фермерів неможливе без дотацій та субсидій в розмірі 300-400 євро на гектар.

Враховуючи невелику частку сільського господарства в своїй економіці, розвинуті країни забезпечують його підтримку та розвиток сільських територій за рахунок інших галузей.Що відбувається?

Ключові цифри

Загальна площа сільськогосподарських угідь в Україні становить 42,8 млн  гектарів,  з яких 32,5 млн  гектарів – рілля, що дорівнює третині ріллі у ЄС. Земельна реформа триває в Україні вже 26 років Держава передала 29 млн гектарів в приватну власність майже 7 мільйонам селян – членам колишніх колективних сільськогосподарських кооперативів.
У середньому по Україні розмір земельного паю становив 4 гектари.
Більшість прав володіння землею вже офіційно зареєстровані, проте близько 100 тис. паїв (близько 400 тис. га) залишилися невитребуваними.
Близько 1 млн. власників земельних паїв, які померли, спадщину так і не переоформили.
За даними проведеного USAID дослідження – вже в 2012 році 43% становили власники паїв, яким  більше 60 років, 79% – більше 50 років.
За даними Держгеокадастру, з 42,8 млн.га земель с/г призначення в 2016 році:
–  13,4 млн.га (31%) – використовують невеликі аграрні підприємства (сер. площа 475 га);

–  6,1 млн.га (15%) – в оренді 100 найбільших с/г підприємств (від 20 до 650 тис.га);

–  15,1 млн.га (35%) – у використанні домашніх господарств (середня ділянка 1,34 га);

–  8,2 млн.га (19%) в розпорядженні центральних та місцевих органів влади.

Згідно із даними Держгеокадастру станом на 01 січня 2018 року нормативна грошова оцінка одного гектару ріллі у середньому по країні становила 27,5 тис. грн., тобто близько 840 євро. Середня вартість переданих в оренду 16,9 млн.га сільськогосподарської землі за 2017 рік становила 1 369 грн за гектар.
Враховуючи, що середній розмір паю в Україні – 4 га, його власник може отримати за оренду 5000-6000 грн на рік. Середня плата за оренду державних земель сільгосппризначення, які на конкурентній основі через аукціони в 2017 році передавались орендарям, становила 2793 грн/га.
За даними соціологічного дослідження СГ “Рейтинг” (травень 2017 року),  75% проголосували б на референдумі проти продажу сільськогосподарської землі, 20% – за продаж.

Як так сталося?

Аналіз ситуації

У 2001 році в Україні було введено тимчасовий мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення, який діє до цього часу.
Введений як тимчасовий захід, мораторій продовжували вже 8 разів.

Під дію мораторію підпадають понад 96% сільськогосподарських земель – ситуація безпосередньо стосується не менше 16% громадян України
У зв’язку з відсутністю можливості продати землю, власник земельної ділянок може тільки здавати її в оренду, міняти на іншу, передавати у спадок або працювати на ній самостійно.

В результаті майже вся сільськогогосподарська земля, за виключенням використовуваної в домашніх господарствах, є в оренді сільськогосподарських підприємств.

У зв’язку з відсутністю можливості продати землю, власник земельної ділянок може тільки здавати її в оренду, міняти на іншу, передавати у спадок або працювати на ній самостійно.

Мораторій на продаж землі також сприяв створенню тіньового ринку землі, наприклад в спосіб укладання договорів емфітевзису чи оренди на 50 років одночасно з одноразовою виплатою орендної плати за весь період.

Однією з особливостей становлення земельних відносин в Україні стало виникнення агрохолдингів – вертикально інтегрованих аграрних формувань, які об’єднують сільськогосподарську діяльність, переробку та виробництво продукції.
Причинами їх виникнення стали – недосконалість функціонування економіки та неадекватна політика держави, а також можливість отримання в оренду за відносно невисокою ціною великих земельних масивів.

Виникненню великих агрогосподарств також сприяло надання податкових преференцій аграрному сектору: фіксований сільськогосподарський податок замість податку на прибуток та те, що до 2016 року належний до сплати в бюджет ПДВ залишався в розпорядженні виробника.

Дрібним фермерським господарствам в ринкових умовах складно конкурувати на розвинених аграрних ринках, до яких належить ринок зерна.

Великі розміри агрохолдингів дозволяють отримувати їм «ефект від масштабу», що досягається за рахунок економії на постійних та змінних витратах, ефективно використовувати спеціалізовану техніку та висококваліфікованих фахівців.
Теперішня ситуація на фінансових ринках сприяє розвитку агрохолдингів, адже тільки вони мають доступ до фінансових ресурсів. Дрібним фермерським господарствам в ринкових умовах складно конкурувати на розвинених аграрних ринках, до яких належить ринок зерна.

Існуючий мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення вигідний великому агробізнесу, оскільки ринок землі однозначно спричинить збільшення як вартості самої землі, так і орендних ставок на неї.
Більшість фермерів також виступають проти ринку землі, оскільки небезпідставно остерігаються не витримати конкуренції з агрохолдингами за її купівлю чи оренду та припинення схем «сірої» оренди землі, коли укладені ними договори оренди не реєструються з метою ухилення від сплати податків.

У травні 2018 року Європейський Суд з прав людини у справі «Зеленчук та Цицюра проти України» констатував, що абсолютна заборона в Україні на купівлю та продаж земель сільськогосподарського призначення викликала порушення прав людини, а відтак держава має прийняти більш збалансований закон.

Що в сусідів?

Досвід інших країн

У світі є ще тільки 4 країни, в яких діє мораторій на продаж землі – Північна Корея, Венесуела, Куба та Конго. Досвід східноєвропейських сусідів засвідчує, що лібералізація ринку землі сприяла відновленню економіки, зростанню ВВП та приборкання інфляції.

Міжнародний досвід земельної реформи є дуже суперечливим і багато заходів, які в Україні пропонуються як інноваційні та ефективні, є давно випробуваними і не завжди успішними.
В кожній окремій державі запровадження ринку землі мало різну мету: ефективність сільськогосподарського виробництва, соціальний механізм для захисту населення або певний компроміс між ними.

В країнах ЄС ринки земель порівняно стабільні й не дуже активні – в середньому в рік укладаються угоди щодо 1-2% від загальної площі земель сільськогосподарського призначення, крім окремих ситуацій в країнах Східної Європи при відкритті ринку землі чи вступі в ЄС.

У більшості західноєвропейських країн ціни коливаються від 15 до 30 тис. євро, в Східній Європі — від 2 до 10 тис.євро за гектар. В пост-соціалістичних країнах Східної Європи ціна на землю зросла в 4-5 разів на протязі 10 років після зняття заборони на продаж
Спільна аграрна політика європейських країн завжди була спрямована на підтримку розвитку фермерських господарств сімейного типу. В результаті 85% усіх ферм Європейського Союзу є сімейними фермами, вони обробляють біля 70% всіх сільсько-господарських земель.

Розмір середньої ферми становить приблизно 20 га: в Данії – 32 га, в Німеччині – 18 га (в східній частині – 230 га), у Франції – 14 га, в Польщі – 8 га.
В США 15% фермерів володіють 71,3% землі і виробляють 90% сільськогосподарської продукції, найбільш рентабельними з них є господарства з площею землекористування 2-5 тис.гектарів, де виробництво сільськогосподарської продукції поєднується з її збереженням та переробкою.

Що можна зробити?

Варіанти рішень

  1. продовження мораторію на продаж землі. Відсутність засобів для обробітку землі, низька ефективність господарювання на невеликих за розмірами земельних ділянках та пенсійний вік більшості власників земельних паїв залишає для них тільки можливість здавати землю в оренду. Така ситуація вигідна великому агробізнесу. Низька ціна оренди буде стимулювати концентрацію землі в оренді великих агрогосподарств, відсутність механізму легального продажу сприятиме застосуванню тіньових схем купівлі за заниженими цінами, наприклад, оренда на 49 років. Такий варіант є наймовірнішим з огляду на популізм діючих політиків та лобіювання зацікавлених в збереженні існуючої ситуації представників агробізнесу.
  2. запровадження ринку землі з обмеження. Відміна мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення з обмеженнями щодо площі землеволодіння, можливості купівлі земель юридичними особами та іноземцями, та деякими іншими умовами усуне для власників земельних паїв перешкоди в можливості повноцінно розпоряджатися своєю власністю та припинить існуючі на сьогодні тіньові схеми на ринку землі. Обмеження щодо площі землеволодіння не буде сприяти підвищенню загальної ефективності сільськогосподарського виробництва, яку можливо досягнути на великих площах землі, але дасть поштовх розвитку невеликого і середнього аграрного підприємництва, концентрації землі в руках більш ефективних власників.
  3. ринок землі без будь-яких обмежень. При відсутності платоспроможного покупця з числа фермерів, малого чи середнього агробізнесу, основним покупцем землі стануть великі агрогосподарства, які зараз мають доступ до фінансових ресурсів, або підприємства з іноземним капіталом. Концентрація землі великими агрогосподарствами позитивно вплине на загальну ефективність сільсько-господарського виробництва, але об’єктивно вища конкурентноспроможність таких господарств та орієнтація на високомеханізовані методи в рослинництві, загрожує витісненням інших форм економічної активності на селі. Це породить низку соціально-економічних проблем та поступову деградацію сільських територій і їхньої інфраструктури. Відкритий ринок землі знищить тіньові схеми і приведе до поступового зростання цін на землю, але низька початкова вартість землі спровокує ланцюжок спекулятивних операцій, в якому найбільш втратять первинні власники.

Що пропонує Українська Галицька Партія?

Позиція щодо ринку землі сільськогосподарського призначення

План дій

Україні треба підтримувати ефективних власників
Україна в найближчому майбутньому не зможе забезпечити такий рівень державної підтримки, як в розвинутих країнах.

Проблему раціонального використання земельних угідь та розвитку сільських територій може вирішити тільки формування ефективного власника за умови забезпечення інтересів теперішніх власників паїв та унеможливлення спекуляцій на ринку землі.

Стрімкий розвиток в останні роки в Україні великих агрогосподарств підвищує ефективність аграрного виробництва, однак витісняє інші форми економічної активності на селі, що породжує низку соціально-економічних проблем та загрожує деградацією сільських територій і їхньої інфраструктури. В таких умовах пріоритетом державної політики в аграрному секторі повинен стати розвиток ефективного малого і середнього бізнесу із тими економічно обгрунтованими розмірами господарств, які давали б змогу бути успішними, а не постійно орієнтуватися на державні дотації.

Створити умови для малих та середніх фермерських господарств.
Держава повинна створити усі необхідні умови (обмеження щодо кількості землі у власності, умови для кредитування, особливості оподаткування), щоб основою сільськогосподарського виробництва за деякий час стали фермерські чи інші господарства з площею на рівні 300-400 га землі в обробітку, яка за розрахунками фахівців є достатньою для розбудови ефективного господарства в умовах України.

Спочатку  – встановити особливості оббігу земель
Необхідним кроком є встановлення в найкоротші терміни особливостей обігу земель сільськогосподарського призначення з наступним скасування мораторію:

Крок 1. Завершення процесу обліку землі, забезпечення отримання 100% власників земельних паїв відповідних документів про власність. Розмежування земель держави та територіальних громад, вирішення питання розпорядження землею відповідно до реформи децентралізації. Невідкладне прийняття закону про обіг земель сільськогосподарського призначення з обмеженнями щодо кількості землі у власності та етапами щодо права придбання землі для фізичних та юридичних осіб.

Крок 2. Державна програма кредитування фермерів виключно для купівлі землі під помірні відсотки. Підтримка діяльності сільськогосподарських виробничих та обслуговуючих кооперативів. Справедливий розподіл державних дотацій та субсидій в сільськогосподарському секторі виробництва.

Далі – скасувати мораторій
Крок 3. На першому етапі право набувати землю сільськогосподарського призначення у власність площею до 300 гектарів повинні отримати тільки фізичні особи – громадяни України. З метою захисту інтересів теперішніх власників земельних паїв та унеможливлення спекуляцій на ринку землі, внести зміни в існуюче законодавство, які забезпечуть право на отримання первинним власником справедливої частини різниці в ціні при перепродажі  земельної ділянки на протязі визначеного терміну.

Крок 4. Право придбавати землю сільськогосподарського призначення у власність на наступному етапі отримують юридичні особи – резиденти України. Площа землі, що може перебувати у власності юридичної та пов’язаних з нею осіб, не може перевищувати 10 000 гектарів, як абсолютно достатня для ведення високоефективного механізованого господарства, та, разом з земельними ділянками в оренді таких осіб, не може перевищувати 20% всієї площі сільськогосподарських земель в межах одного адміністративного району України. В найближчий час державою повинен бути встановлений механізм приведення у відповідність до цього обмеження кількості земель в обробітку великих агрогосподарств та забезпечено можливість дієвого контролю за використанням та збереженням якості землі.

 

Дякуємо, ваше повідомлення відправленно!

Форма замовлення!

[recaptcha]